Рынок сельхозземли планируют открыть в течение 9 месяцев: кто сможет продать и купить землю

Нужно сделать закон, который позволит каждому украинцу свободно распоряжаться своей землей, говорит президент Владимир Зеленский. 

1,5 миллиона украинцев умерли, не получив никакой прибыли от своей земли, говорит премьер-министр Алексей Гончарук. 

В Украине существует рынок земли, «черный», «серый», но не прозрачный и не открытый, говорит министр экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов.    

При этом 58% опрошенных украинцев против отмены моратория и против открытия рынка сельхозземли, подтверджает Фонд «Демократические инициативы» имени Илька Кучерива и Киевский международный институт социологии. 24% опрошенных – за.

За также 240 депутатов Верховной Рады, которые уже приняли законопроект об открытии рынка сельхоз земли в первом чтении. Ко второму пока не дошли. 

Рассказываем, кто и за сколько потенциально сможет купить землю в 2020-м. 

Сколько у нас длится мораторий?

От далекого 2001 года, когда второй президент Леонид Кучма подписал закон «О соглашениях относительно отчуждения земельной доли (пая)».

Документ установил, что владельцы паев не могут их покупать-продавать, дарить или передавать право собственности другим способом, пока эти процедуры не будут урегулированы Земельным кодексом. Исключение: землю можно было передать по наследству или выкупить для государственных/общественных нужд.

Через 10 месяцев Кучма подписал первый Земельный кодекс независимой Украины. Пункт 15 в «Переходных положениях» Кодекса продолжал запрет на куплю-продажу земли до 2005 года.

Кроме паев, под мораторий попали участки для товарного сельскохозяйственного производства, владельцами которых являются граждане и юрлица, и участки для личного сельского хозяйства.

Мораторий в 2001 году стал в Верховной Раде требованием коммунистов, хотя правительство выступало за свободное владение землей. За поддержку Земельного кодекса коммунисты требовали на тридцать лет запретить куплю-продажу земли.

В общей сложности мораторий продолжали 10 раз –  в 2004 (при Кучме), 2006, 2008 (при Ющенко), в 2010 (при Ющенко, но закон подписывал председатель Верховной Рады Владимир Литвин –  сам Ющенко его ветировал) 2011, 2012 (при Януковиче), в 2015, 2016, 2017, 2018 (при Порошенко).

Как в законе «О соглашениях относительно отчуждения» в 2001 году, так и в Земельном кодексе, запрет на куплю-продажу позиционируется как временный.

В первом случае –  «до урегулирования порядка», во втором –  «до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения». То есть этот запрет должен когда-то закончится. 

Под этим мораторием все-все земли?

Почти все земли сельхозназначения. 

Мораторий распространяется на 96% сельхозземель – это приблизительно 41 миллион гектаров. Это как 16,6 Николаевских областей. Или как все земли Германии и Швейцарии. 

Внимание, еще раз: это не земли для строительства домов или земли, засаженные лесами, это отдельный вид земель – сельхозназначения. 

Из 96% подмораторных земель 68% – это непосредственно частные паи. Это почти 28 миллионов гектаров, которыми с 2001 года их владельцы не могут полноценно распоряжаться. В частности, не могут продать. Им остается либо работать на этой земле самим, либо сдавать ее в аренду.

Таких владельцев паев Украине почти 7 миллионов, то есть открытие рынка земли коснется каждого шестого гражданина. 

26% – это сельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности. Еще около 7% подмораторных земель – это земли для ведения товарного производства и другие.

Остальные 4%, которые не попали под государственный мораторий, это частные земли в свободном пользовании. Например, для индивидуального садоводства.

Кто сейчас решил открыть рынок?

Президент. В своей предвыборной программе вопрос земли он очертил одной фразой – «формирование прозрачного рынка земли».

На пятый день работы Верховной Рады 9-го созыва, где большинство получила пропрезидентская «Слуга народа», Зеленский поручил отменить мораторий на продажу и принять закон о рынке земли. Разработать его должен был Кабмин. Он это воплотил. 

Впрочем Верховная Рада 13 ноября неожиданно проголосовала не за правительственный законопроект 2178, а за альтернативный от депутатов «Слуги народа» 2178-10.

Все авторы законопроекта о земле – члены комитета по вопросам аграрной и земельной политики. Среди них 9 мажоритарщиков и 5 далеко не первых списочников (53, 79, 96, 107, 125 номера в списке «Слуги народа»).

Так что в этом законопроекте?

Во-первых, он расширяет перечень потенциальных покупателей-продавцов земли. Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения получат:

• граждане Украины;
• юридические лица, которые были созданы согласно украинскому законодательству;
• государство;
• территориальные общины.

Землю НЕ смогут купить иностранцы и люди без гражданства, они разве что смогут ее унаследовать. Но унаследованную землю они должны продать в течение года.

Кстати, действующий Земельный кодекс позволял покупать сельскохозяйственную землю гражданам Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование или ведут товарное сельскохозяйственное производство; юрлицам, в учредительных документах которых написано, что они занимаются сельскохозяйственным производством.

Во-вторых, законопроект ограничивает количество земель, которые может купить один человек. 

Один человек или юридическое лицо может купить:

• не более 35% сельскохозяйственных земель в пределах одной объединенной территориальной общины;
• не более 8% сельскохозяйственных земель в пределах одной области или Крыма;
• не более 0,5% сельскохозяйственных земель Украины в целом (это более 200 тысяч гектаров, пишет BBC).

В-третьих, он предоставляет преимущественное право на покупку земельного участка ее действующему арендатору. Конечно, если он заплатит столько, за сколько владелец готов ее продать. Преимущественное право будет и на аукционе, для этого арендатор должен предложить цену, равную наивысшей ставке.

В-четвертых, законопроект предлагает без торгов, по цене, определяемой с помощью нормативной денежной оценки, выкупить участок в рассрочку до 5 лет, если человек имеет право постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения земли государственной или коммунальной собственности для сельского хозяйства. Или же в случае, если человек получил право аренды, переоформив право постоянного пользования.

Если бы такого пункта не было, граждане, которые постоянно обрабатывают землю, должны были бы выкупать ее на общих торгах.

В-пятых, законопроект запрещает компаниям с конечным владельцем-иностранцем покупать землю государственной, коммунальной и частной собственности до 1 января 2024 года. Но есть исключение.

Запрет не распространяется на компании с конечным владельцем-иностранцем, если они зарегистрировались в Украине не менее 3 лет назад; если право на долгосрочную аренду с возможностью отчуждения возникло до тех пор, как закон вступит в силу – то есть до 1 октября 2020 года. 

Это пять главных изменений, которые «слуги народа» предлагают внести в Земельный кодекс.

Еще несколько положений их законопроекта предлагают изменить законы «О Государственном земельном кадастре», «О санкциях» и другие.

Например, лишение права купить землю предлагают сделать одним из видов санкций – экономических и других ограничений со стороны Украины относительно иностранного государства, иностранного юридического лица, юридического лица, находящегося под контролем иностранного юридического лица или физического лица-нерезидента, иностранцев, лиц без гражданства, а также по отношению к террористам.

Перечень потенциальных покупателей и площади земли окончательны?

Нет, закон прошел первое чтение, впереди второе. 

Но дальше будут голосовать за этот законопроект?

Да, но с поправками. 11 декабря их внесли больше 4,5 тысяч. Примерно 3 тысячи – депутаты из фракции «Оппозиционная – За жизнь», которая выступает против открытия рынка земли. Содержание этих поправок пока неизвестно. 

Зеленский в начале ноября заявил, что ко второму чтению в законопроект внесут поправку относительно перечня покупателей и продавцов. Купить и продать землю смогут только украинцы и украинские компании. А разрешить ли иностранцам покупать землю – должны решить на всеукраинском референдуме.

По данным советника премьера по экономическим вопросам Алексея Мушака, из текста законопроекта ко второму чтению иностранцев исключат из потенциальных покупателей в любом виде. Такой запрет будет действовать до референдума. Предельное количество земли в одних руках уменьшат с 200 тысяч гектаров до 5-50 тысяч.

В первые годы работы рынка на перепродажу земли наложат дополнительные налоги, чтобы избежать спекуляций.

Также он обнародовал несколько украинских агрохолдингов, которым могут запретить покупать землю: «Укрлендфарминг», «Кернел», NCH, МХП, «Астарта» Причина – наличие иностранцев среди акционеров компании. Компании, которым могут позволить покупать землю: «Эпицентр Агро», «Укрпроминвест-Агро», HarvEast, «Нибулон».

А кто в Верховной Раде против открытия рынка?

Легче сказать, кто за.

За открытие рынка в первом чтении голосовали 240 депутатов, 227 из них – «Слуга народа» (также были «слуги», которые голосовали против или воздержались). Еще 13 голосов дали внефракционные депутаты.

Депутаты «Европейской солидарности» и «Батькивщины» почти полностью голосовали против или воздержались. Фракция «Голос» и группа «За будущее» в основном воздержались. Депутаты «Оппозиционной платформы – За жизнь» почти все отсутствовали на голосовании.

Тогда, 13 ноября, с трибуны открытие рынка поддержали лишь нардепы от «Слуги народа». В частности, Никита Потураев кричал, что с открытием рынка Украина «похоронит коммунизм» и сведет счеты с «маньяком Лениным и с людоедом Сталиным, которые сделали все, чтобы лишить украинский народ главного богатства – земли».

Лидерка «Батькивщины» Юлия Тимошенко призвала депутатов «не продавать последнее, что осталось». Юрий Бойко с ОПЗЖ говорил депутатам, что со дня голосования за этот законопроект начинается их «падение».

Мажоритарщик по тернопольскому округу Николай Люшняк призвал закончить процесс децентрализации, чтобы землей могли распоряжаться общины.

Сергей Рахманин от «Голоса» и Ирина Геращенко от «Европейской солидарности» выступили за отстрочку документа.