Коммунальный передел

Сферу ЖКХ недаром считают головной болью всей страны. Над способом реформирования этой сферы сломано немало копий. В Николаеве придумали свое «ноу-хау»: создали частные ЖЭКи и запустили их на рынок ЖКХ. На наш субъективный взгляд, вместо главной цели реформы – создания прозрачной и конкурентной среды, стимулирующей развитие отрасли, – эффект достигнут прямо противоположный. Оказание ЖКУ была далеко не главной миссией частных ЖЭКов. Корр. НЦЖР попытались проследить родственные связи между высокопоставленными чиновниками мэрии и хозяевами частных жилконтор, а также проанализировать, сколько зданий и помещений, отданных в управление ЖЭКам, было выкуплено и перепродано за несколько лет их деятельности.

Коммунальный талант

Конфликт, произошедший этой весной между ООО ЖЭК «Забота» и жителями домов по улице Набережная,17/3 и 17/4, был практически не замечен местными СМИ. В апреле этого года частное предприятие посягнуло на уютный дворик в самом центре Николаева. На площади 200 квадратных метров ЖЭК вознамерился построить двухэтажное административное здание. Благодаря сплоченности местных жителей дворик удалось отстоять – ЖЭК от своих намерений отказался.

Двумя годами ранее похожий конфликт вспыхнул в микрорайоне «Леваневский». Местный ЖЭК ООО «Николаевдомсервис» притязал на 381 квадратный метр подвального помещения дома №25/1 по ул. Леваневцев. Повод для передачи подвала звучал банально: ЖЭКу не хватало бытовки для дворников. Для разруливания спора понадобилось несколько встреч активистов комитета самоорганизации «Леваневский» с одним из учредителей ООО сыном мэра Владиславом Чайкой. Разошлись миром – подвал остался за жильцами. Но все же без трофеев частный ЖЭК не остался: спустя несколько месяцев удалось занять подвал, правда, в другом доме. Персонал жилконторы обосновался на 235 квадратных метрах подвала ОСМД «Авиатор-2» по ул. Леваневцев, 10/1. Новые гости принесли оэсэмдешникам одни проблемы, дохода же – никакого. Они не только не получают арендную плату за коммерческое использование подвала, но даже не могут взять дом себе на баланс, чтобы его обслуживать. ЖЭК тем временем перечисляет арендную плату горисполкому по смехотворной цене… – 78 копеек за метр. Чтобы понять весь цинизм поведения частного ЖЭКа, необходимо обратиться к истории.

ООО «Николаевдомсервис» было создано в апреле 2007 года, а уже в мае оно выиграло конкурс на обслуживание жилфонда ЖКП «Заводское-1» (участок ЖЭК-3). В награду победителю достался хороший куш – огромное помещение (425 квадратных метров) в доме сталинской постройки по проспекту Ленина, 9, в котором ранее размещалась администрация жилищной конторы Черноморского судостроительного завода. Гостили в данном помещении новые хозяева недолго – уже через год они потребовали у исполкома для себя новое административное «жилье», а 425 квадратов по проспекту Ленина, 9 приватизировали (решение горсовета от 18.06.2009, №35/30). Кому сейчас принадлежит это здание, неизвестно, новый директор ООО «Николаевдомсервис» Руслан Потапенко, вступивший в должность в сентябре этого года, утверждает, что сейчас в активе предприятия этого помещения уже нет. Кому продали и за сколько, Руслан Витальевич не знает…

Короли подвалов

Редакция подала запрос в управление по использованию и развитию коммунальной собственности горисполкома с просьбой предоставить информацию, какие коммунальные помещения были выкуплены частными ЖЭКами за последние три года. Исполняющий обязанности начальника управления В.М. Богданов официально сообщил, что предприятиями ЖКХ города было приватизировано десять помещений. Причем из четырнадцати частных жилищно-эксплуатационных предприятий активно занимались приватизацией только четыре. Их мы приводим ниже.

Итак, ООО «Забота» за четыре года работы на рынке жилищно-коммунальных услуг приватизировало следующие объекты:

ЦЕНТР ГОРОДА. Подвальное помещение по ул. Советская, 3а, площадь – 186,7 кв.м, цена 1 кв.м – 823 грн. (решение горсовета от 21.12.2006, №9/19).Как удалось узнать, этот подвал выкупался под вспомогательное помещение для ЖЭКа. Ныне, по нашим предположениям, он служит как служебное помещение для магазина спортивной одежды «Мегаспорт».

Подвальное помещение по ул. Спасская, 48/9,66,5 кв. м, 983 грн. –1 кв. м (решение горсовета от 18.09.2008, №27/54). Подвал третьего подъезда жилого дома, без ремонта, планируется выход на Советскую.

 Подвальное помещение по ул. Адмиральской, 12/1,98,4 кв. м, 881 грн. –1 кв. м (решение горсовета от 24.04.2008, №23/25). По словам жильцов, после того, как подвал приобрел ЖЭК, его арендовали предприниматели. Но из-за проблем с внутридомовыми сетями – постоянная сырость – задерживались недолго. Сейчас помещение пустует.

 РАЙОН РЫНКА «КОЛОС». Первый этаж пр. Мира, 1, площадь – 147,7 кв.м; 1470 грн. – 1 кв.м (решение горсовета от 29.11.2007, №18/19). Насколько нам удалось выяснить, ранее в этом помещении находились либо районное учреждение соцзащиты, либо администрация «Николаевкоопторга». Сейчас там находится коммерческая аптека.

Первый этаж по ул. Строителей, 12/3, 37,8 кв.м, 1479 грн. – 1 кв.м (решение горсовета от 29.11.2007, №18/19). Предположительно, в 90-х годах здесь располагалась комната школьников, потом, как рассказали нам местные жители, помещение сдавалось в аренду предпринимателям. Сейчас помещение пустует.

ЖЭК ООО «Центральный-1»:

Площадь Победы. Первый этаж по ул. Космонавтов, 57/3,142 кв. м, 1418 грн. –1 кв. м (решение горсовета от 13.03.2008, №22/34).

Ул. Космонавтов, 57/4,43 кв. м, 1772 грн. –1 кв. м (решение горсовета от 17.12.2008, №31/27). Ранее эти помещения относились к аптеке сети «Фармация». В одном из проданных помещений находилась лаборатория по изготовлению экстемперальных препаратов. Сейчас там проведен частичный ремонт и, судя по объявлениям на окнах, помещения сдаются в аренду.

ЦЕНТР ГОРОДА. Подвальное помещение по пр. Ленина, 71/7,119,9 кв. м, 880 грн. –1 кв. м (решение горсовета от 24.04.2008, №23/25). За этот подвал у жильцов дома с ЖЭКом разгорелась настоящая война. Несмотря на требования людей оставить подвал в коллективной собственности, помещение продали. Впрочем, применение ему ЖЭК до сих пор не нашел – подвал пустует.

 ООО «Намыв-1».

Нежилой объект по ул. Белой, 71 а,317 кв. м, 1580 грн. –1 кв. м (решение горсовета от 18.06.2009, №35/30). По всей видимости, это был производственный комплекс бывшего ЖЭКа Черноморского судостроительного завода. Но пришедший ему на смену частный ЖЭК уже успел его выкупить.

Судя по всему, это далеко не полные данные о скупке городских коммунальных объектов. При помощи интернета удалось несколько расширить их список. На официальном сайте горсовета (www.gorsovet.mk.ua) удалось найти информацию, что ООО «Забота» через хозяйственный суд (12.04.07, №9/168/07) определил за собой право собственности за подвал по ул. Адмиральской, 29/7, в котором находилась котельная.

Неясна судьба объектов, на которые притязал ООО «Центральный-1», а именно: пр. Ленина, 81 (бытовка ЖЭКа, подвал,45 кв. м), ул. Большая Морская, 44/7, пр. Ленина, 152 (мастерская ЖЭКа, подвал). Эти помещения готовились на продажу и должны были пройти через сессию городского совета, но управление комсобственности информацию о них не предоставило.

Кроме того, каждое из вышеуказанных предприятий имеет своих клонов. К примеру, ООО «Намыв-1» создало дублеров: ООО «Намыв ЖЭУ-1», «Намыв ЖЭУ-2» и так до 5 предприятий. Такие же клоны есть у ООО «Николаевдомсервис» и «Центральный-1».

Сколько недвижимости было выкуплено через это предприятие, пока выяснить не удалось.

Вместо улучшения – ухудшения?

Сколько выгадал местный бюджет от приватизации упомянутых объектов? Не продешевили ли депутаты и городские чиновники, дав добро на их выкуп?

Как заверили нас в одном из риэлтерских агентств, объекты коммунальной собственности всегда продаются значительно ниже их рыночной цены. В Николаеве сформировался узкий круг фирм, которые проводят оценку, удобную потенциальному покупателю.

Большинство сделок по приватизации упомянутых помещений были сделаны еще до кризиса, когда коммерческая недвижимость пользовалась максимальным спросом. В тот момент объекты нежилого фонда расходились, как горячие пирожки.

– Естественно, наиболее престижная и дорогая недвижимость – это улица Советская, – говорит эксперт. – До кризиса квадратный метр подвальных помещений без проблем уходил по 4000 долларов. И это без ремонта, с ремонтом цена возрастала до сумасшедших величин, до 10000 тысяч долларов. Сейчас цены упали, в среднем нежилая недвижимость в районе центральной улицы продается от 1000 долларов за квадратный метр без ремонта.

По словам риэлторов, наиболее привлекательные объекты располагаются на проездных оживленных улицах города: пр. Ленина, площади Победы, пр. Октябрьском и Мира, улице Космонавтов.

На площади Победы стоимость нежилой недвижимости сохранилась почти на докризисном уровне – около 700-1000 долларов. На проспекте Ленина в районе ул. Водопроводной помещения под коммерцию можно приобрести по 800-1000 долларов за квадратный метр.

Очевидно, что частные ЖЭКи выбирали помещения отнюдь не случайно – их прежде всего интересовали наиболее престижные районы города. Планы ЖЭКов, по всей видимости, внезапно нарушил кризис 2008 года. За короткое время вся недвижимость резко упала в цене, и поэтому собственники решили ее попридержать до лучших времен.

Кроме того, неясно, как частным ЖЭКам удалось выкупить помещения, не проведя в них соответствующего ремонта. Ведь, согласно пункту 5.1. закона «О государственной программе приватизации», одним из важнейших условий приватизации объектов группы А (а именно к ним относятся и объекты комсобственности) является наличие ремонта, проведенного за счет арендатора. При этом улучшение, т.е. сумма вложенных средств в ремонт, должна составлять не менее 25% от оценочной стоимости объекта. Честно признаемся, таких помещений (где проведен маломальский ремонт) мы насчитали единицы. По крайней мере, внешний вид объектов о ремонте не свидетельствовал. Остается только догадываться, как и почему бдительные мужи из горисполкома дали добро на их приватизацию.

Подвалы оптом и в розницу по сходной цене

До сих пор мы не имели твердого ответа на вопрос, что дальше делают ЖЭКи с выкупленной комсобственностью. Но случай все прояснил.

Внимательно просматривая рубрику объявлений о продаже коммерческой недвижимости в газете «Маклер», наше внимание привлекла информация о продаже подвала по ул. Спасской, 48. Интуиция подсказывала нам, что это именно тот самый подвал дома, который выкупила «Забота». Да и «габариты» (66 м2) совпадали. За все «удовольствие» хозяйка просила всего лишь 66 тысяч долларов (по тысяче за метр).

Позвонив по указанному телефону, мы договорились с ней о встрече.

– Подвал небольшой и без ремонта, но в отличном месте, – с ходу заявила нам собственница во время знакомства. – Выхода на Советскую, правда, пока нет, но его можно легко проделать. Все необходимые разрешения у меня есть.

После многообещающего вступления хозяйка Нина (имя изменено) предложила осмотреть владения. Но нужно было немного подождать, как она выразилась, мальчика из ЖЭКа – у него ключи. Мальчик с ключами вскоре явился. Им, к нашему удивлению, оказался исполнительный директор ООО ЖЭК «Забота» Александр Милев. Любезно открыв двери, он пригласил нас внутрь. Там ничего такого, что бы могло стоить тысячи долларов, мы, естественно, не обнаружили. Обычный заброшенный подвал без признаков ремонта. Зато обнаружили там коммуникации всего дома. Как теперь ЖЭК собирается их обслуживать после продажи, остается загадкой.

После осмотра объекта мы отправились в офис Нины утрясти юридические вопросы.

– Не сомневайтесь, документы в полном порядке, – заверила нас бизнес-вумен. – А выход на Советскую – лишь дело времени.

В качестве доказательства женщина показала договор купли-продажи. Согласно официальному документу, подвал был куплен у ООО ЖЭК «Забота» за 78 тысяч гривен. Другой документ, показанный продавщицей, являл собой план перепланировки, скрепленный подписью и печатью главного архитектора Александра Бондаря. Согласно плану, в доме по адресу Спасская, 48 пробивалась брешь на улицу Советскую. Выход должен прийтись аккурат между магазинами «Жіночі прикраси» и «SELA».

Придя в редакцию, мы удивились: неужели ЖЭК так продешевил, продав подвал за 78 тысяч, в то время как купил его за 65 тыс. 369 гривен 50 копеек. Знакомые риэлторы пояснили, что при любой купле-продаже взимается налог. Поэтому участники сделки нарочно занижают договорную цену в разы. Истинная цена, по которой ЖЭК расстался с подвалом, по-видимому, недалека от той, которую просила женщина-продавец.

Учредители ЖЭКов: вся «королевская» рать

Согласно результатам сентябрьского конкурса, проведенного городским департаментом ЖКХ, ООО «Центральный-1» получило на обслуживание дома, ранее закрепленные за ЖЭКом «Прогресс-центр». А месяцем ранее ООО «Николаевдомсервис» досталось два крупных участка, ранее обслуживаемых ООО «Норд-стар Юг» и ЧП «Шалгис».

В результате последнего коммунального передела в руках собственников 5 частных предприятий («Центральный-1», «Забота», «Намыв-1», «Соборное-1», «Николаевдомсервис») оказалось сосредоточено около 45% жилого фонда (1364 из 3012 городских домов коммунальной собственности).

Похоже, что городские чиновники, курирующие сферу ЖКХ, совсем недавно смекнули, насколько это прибыльный бизнес. В ряд предприятий, фактически монопольно принадлежавших известному топ-менеджеру ЖКХ Леониду Гусеву, в течение 2009-2010 годов незаметно были введены новые собственники Так, ООО «Намыв-1» на лето 2009 года практически равные доли имели господин Гусев и, предположительно, зять чиновника департамента Ивана Богославца – Руслан Потапенко. А в 2010-м состав учредителей был усилен дочерью директора департамента Владимира Новожилова Ириной Фомиченко и женой Ивана Богославца – Людмилой. Эти же лица были назначены и на руководящие должности ООО «Намыв-1» – дамы заняли позиции директора и замдиректора соответственно служебной иерархии.

Те же процессы в сезоне 2009-10 гг. произошли и на ООО «Николаевдомсервис». Это предприятие всегда считалось собственностью команды Владислава Чайки, но, по неизвестным нам причинам, теперь ЖЭКам руководят креатуры чиновников департамента.

Примечательно, что никто из опрошенных нами специалистов в сфере ЖКХ ничего ранее о новых менеджерах Ирине Фомиченко и Людмиле Богославец не слышали. Имеют ли они опыт работы, соответствующую специальность, подходящие навыки, остается загадкой.

Мы не ставим точку в исследовании темы ЖКХ. Приватизация собственности городской громады отнюдь не единственное, чем грешат частные ЖЭКи при покровительстве и участии городских властей. В ближайших номерах мы продолжим цикл публикаций, посвященных проблемам ЖКХ. В частности, попытаемся проанализировать, на чем еще зарабатывают жилищно-эксплуатационные предприятия частной формы собственности, кроме продажи недвижимости.

Материал публикуется при содействии Датской ассоциации журналистов-расследователей SCOOP, Юридическая экспертиза проведена Ассоциацией медиа-юристов Украины