Сади на пісках: як Чорноморське узбережжя стає приватною власністю

Обзавестися земельними ділянками на самому березі Чорного моря практично нереально. У двокілометровій прибережній захисній смузі заборонено передавати землю в приватні руки. Однак чиновники з Кілійського району Одеської області змогли обійти цю заборону: вони роздали 5,5 гектара на березі моря під… сади. Дехто – і себе при цьому не образив, не забули також про правоохоронців та інших важливих персон.

З 2010 до 2011 року Кілійська районна адміністрація під головуванням Івана Поджарова передала за межами населеного пункту в приватну власність громадян 54 ділянки загальною площею 5,5172 га. Ділянки відводилися під індивідуальне садівництво в курортній зоні на піщаному березі, перед найближчою до моря лінією баз відпочинку.

 

 

Відео bessarabiainform.com

Наділами по 10-12 соток обзавелися тоді й досить відомі в Кілійському районі особистості: тодішній голова районного суду Микола Бошков, керівники великих сільгосппідприємств Михайло Стоєв, Костянтин Мица, Віктор Носач. Не обділили й тодішню начальницю відділу з питань земельних правовідносин управління агропромислового розвитку РДА Тетяну Починок. Чиновниця якраз входила до складу комісії з державного контролю за використанням та охороною земель державної власності. Ця комісія і розглядала можливість виділення на узбережжі ділянок під індивідуальне садівництво, а потім рекомендувала голові РДА дати згоду на розробку проєктів землеустрою.

Але більша частина “садівників” – усе-таки невідомі нам громадяни. Наприклад, ділянкою на березі моря обзавелася 89-річна Христина Переверзєва. Вона ж серед перших, хто продав свою ділянку, так само, як і суддя Бошков, і чиновниця Починок.

Виникає закономірне запитання: які сади можна виростити на солоному піщаному ґрунті? І чому землі в курортній зоні раптом стали сільськогосподарськими? І Земельний, і Водний кодекси України кажуть, що це неможливо. Уздовж узбережжя морів встановлюється 2-кілометрова прибережна захисна смуга (ПЗС). Це природоохоронна зона зі встановленими законом жорсткими обмеженнями землекористування. Ділянок у приватній власності там не може бути в принципі. Щоб дізнатися, чим керувалися чиновники, дивимося дозвільні документи.

Так, у висновках Держуправління Одеської області з охорони природного довкілля зазначено, що відведення ділянок проводять з урахуванням Проєкту землеустрою для визначення в натурі (на місцевості) меж водоохоронної зони та прибережної захисної смуги Чорного моря на території Кілійського району. Проєкт було затверджено рішенням Приморської сільської ради ще 2007 року.

Як виявилося, саме цей документ зіграв ключову роль у дерибані узбережжя на території Кілійського району.

На думку експерта з проблем містобудування Георгія Могильного, затверджений проєкт суперечить вимогам законодавства: “У самому проєкті нормативну базу розписано абсолютно вірно: ПЗП морів мають бути не менше 2 км від урізу води, але в межах населених пунктів вона встановлюється з урахуванням ситуації, що склалася. А ось далі починається алхімія”.

Необґрунтовано включивши в забудову села бази відпочинку, проєктувальник зменшив прибережну захисну смугу майже в 10 разів.

 

“З одного боку, у проєкті прямо написано, що з урахуванням наявної забудови села Приморське, ширина ПЗС становить від 1125 до 2000 метрів. Але потім ширина стає від 100 до 300 метрів і визначається не до наявної забудови в межах населеного пункту, а до баз відпочинку за межами населеного пункту, які мають бути на території ПЗП”, – аналізує проєкт і вихідні документи, які додаються до нього, Георгій Могильний.

ПЗП звузили, очевидно, для того, щоб обійти жорсткі обмеження законодавства щодо використання земель у цій зоні.

“Прибережні захисні смуги (ПЗС) біля морів належать до земель водного фонду за положеннями як Земельного кодексу, так і Водного кодексу. Передача земель водного фонду з комунальної або державної власності у приватну власність прямо заборонена положеннями Земельного кодексу. У ПЗП морів заборонено будь-яке будівництво, окрім гідротехнічних споруд та лікувально-оздоровчих закладів”, – пояснює експерт.

Чи могло затвердження проєкту ПЗП, що суперечить законодавству, бути випадковою помилкою? Тільки в тому разі, якщо не читали, вважає Георгій Могильний:

“Розробники проєкту можуть помилитися – для їхнього контролю існують узгодження та експертиза. Але проєкт пройшов усі стадії перевірки і був затверджений. Могли під час перевірки не помітити підтасовування? Могли, але тільки якщо його навіть не читали – все зроблено вкрай грубо, адже матеріали проєкту суперечать самі собі”.

Зменшивши ширину ПЗП до 100-300 метрів від моря, чиновники, посилаючись на проєкт, могли, нічим не ризикуючи, роздавати землі за її межами.

“Чи знають чиновники РДА, що ділянки в ПЗП? Зрозуміло, адже вони самі пишуть, що ділянка за межами населеного пункту, а значить ПЗП не менше 2 км від урізу води. Але вони нічим не ризикують, посилаючись на проєкт. Якщо тільки у своїй жадібності не передадуть ділянку, підтасувавши її положення відносно затвердженого проєкту”, – зазначає експерт.

Ноу-хау від кілійських чиновників

То, може, чиновники адміністрації не винні? Вони ж відводили землі під садівництво з урахуванням затвердженого раніше Проєкту прибережної захисної смуги! Можливо, вони не знали, що він не відповідає закону? Але й тут Проєкт прибережної захисної смуги доводить протилежне. У пояснювальній записці проєктувальник пише, що межі ПЗС проходять “по існуючій і проєктній межі забудови баз відпочинку”. Серед цих об’єктів називаються, наприклад, оздоровчі табори “Супутник”, “Глобус”, які існують з радянських часів, і старі бази відпочинку “Полярон”, “Судноремонтник”, “Блакитні далі”.

Усі вони розташовані на “першій лінії” по відношенню до моря. За кадастровою картою чітко бачимо, що ділянки під садівництво знаходяться перед ними, ближче до урізу води. Звідси випливає, що вони потрапляють навіть до тієї варварськи урізаної прибережної захисної смуги, яка затверджена проєктом.

Як же сталося, що 2010-2012 років ці землі спокійно та масово роздавали під сади: одного бажання чиновників адміністрації все ж таки замало? Звичайно ж, не обійшлося без допомоги тодішнього керівника земельними ресурсами в Кілійському районі Олександра Салієнка. Щоправда, після магічного перевтілення. Коли адміністрація вперше звернулася до земагенства для визначення категорії землі, відповідь була однозначна: “Землі рекреаційного призначення”.

Але за два місяці О. Салієнко видає інший результат, щоправда, не такий однозначний. Він пише, що: “У листі відділу було зазначено, що земельні ділянки відносяться до земель рекреаційного призначення, але після додаткового вивчення встановлено, що коригування детального плану території розроблено до зміни меж населеного пункту (є підставою для змін меж) та застосовуватиметься для даної території у разі зміни меж села Приморське”.

У цьому листі чиновник зазначає, що раз рішення щодо земельних ділянок не ухвалювали, отже, і категорія земель не визначалася. Той факт, що земля розташована в прибережній захисній смузі, Салієнко “не помічає”. І на викопіюваннях із планами ділянок її навіть не позначає.

“Не помічають” суцільний пісок, що вкриває все приморське узбережжя від моря і до баз відпочинку, у державному Одеському науково-дослідному і проєктному інституті землеустрою. Там видають висновок, що солонуватість і засолення, звісно, значно знижують їхню родючість, проте вони все-таки можуть використовуватися як сільськогосподарські землі. Для підвищення родючості необхідно всього лише провести заходи докорінного поліпшення: хімічну меліорацію, плантажну оранку, внесення органічних і мінеральних добрив, поступове поглиблення орного шару, промивні поливи. Ну а сіяти, відповідно, солевитривалі рослини – “Коли дуже хочеться, то можна”. Найцікавіше, що в останньому абзаці цього висновку зазначено, що характеристику ґрунту дано на підставі “обстеження земельної ділянки, що передбачалася під забудову санаторно-курортними та оздоровчими закладами на території Приморської сільської ради”, яке було проведене фахівцями інституту в 2006 році. Тобто у 2006 році ця ділянка передбачалася під рекреаційні об’єкти, а вже у 2010 – під садівництво.

Невеликий фінт вухами – і вуаля: земля з рекреаційного призначення переходить у сільськогосподарські землі. РДА залишається просто видати розпорядження на розробку проэкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність для ведення садівництва.

Здавалося б, за Земельним кодексом право перевести землю з однієї категорії в іншу у РДА було. Але згідно зі ст. 51,52 того ж кодексу, не передбачено надання земельних ділянок для ведення садівництва в рекреаційній зоні.

У 2015 році в Одеському окружному адміністративному суді розглядався позов власниці такої садової ділянки на березі моря в с. Приморське Кілійського району. Жінка просила суд визнати протиправним і скасувати рішення Державного кадастрового реєстратора управління Держземагентства в Кілійському районі про відмову внести зміни до земельного кадастру.

Реєстратор же свою дію мотивував тим, що земельна ділянка належить до категорії земель рекреаційного призначення. Як доказ було надано схему землеустрою та техніко-економічне обґрунтування використання та охорони земель Кілійського району, згідно з якими, зазначена земельна ділянка належить до земель рекреаційного призначення. Та й у висновку відділу Держземагентства в Кілійському районі Одеської області від 10.02.2015 року також визначено категорію зазначеної земельної ділянки, як земля рекреаційного призначення. Суд позов не задовольнив, тим самим визнавши, що земля дійсно рекреаційна і під садівництво використовуватися не може в принципі.

Чому ж адміністрація так завзято хотіла розвивати садівництво в рекреаційній зоні, замість того, щоб розширювати санаторно-курортну забудову?

– Згідно із Законом України “Про державну експертизу землевпорядної документації” проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок земель водного фонду, оздоровчого або рекреаційного призначення підлягають обов’язковій державній експертизі. Тобто документація проходить експертизу в Київському земагентстві. Документи ж до Києва направляються з обов’язковою пояснювальною запискою від облземагентства. А виділення ділянок під садівництво передбачає виділення землі сільськогосподарського призначення. У цьому випадку достатньо всього лише узгодження з районним відділом земельних ресурсів, – пояснює такий вибір передачі державної землі чиновників у власність громадянам юрист Андрій Демидов, член ГО “Громада”.

У 2012 році Кілійська райдержадміністрація видала дозволи на розробку проєктів землеустрою ще на 28 ділянок під індивідуальне садівництво загальною площею 3,18 га. Однак проєкти не були затверджені, і ділянки у власність так і не передали. Імовірно, не встигли: з 1 січня 2013 року набули чинності зміни, внесені до Земельного кодексу. І райдержадміністрації позбулися права розпоряджатися землями сільгосппризначення за межами населених пунктів. Зате зберегли право видавати землі під індивідуальне дачне будівництво. Але це вже інша історія.

Ні грошей, ні садів

Через те, що землю під сади адміністрація Івана Поджарова віддавала у власність, сьогодні бюджет села втрачає багато грошей. Наприклад, торік від орендної плати та земельного податку з ділянок під діючими базами відпочинку (без урахування ділянок під забудову) до бюджету Приморського надійшло 3 млн. 709 тис. 520 грн. Ставки орендної плати від 3 до 8% від оціночної вартості. За нашими розрахунками в грошовому еквіваленті бази заплатили в 2017 році від 0,5 до 22,43 гривень за квадратний метр землі.

Скільки грошей отримав би торік бюджет, якби адміністрація передала 5,5 га прибережної смуги не в приватну власність під сади, а як вимагає закон, в оренду під рекреаційні об’єкти? Оскільки садові ділянки ближче до моря, ніж усі бази, очевидно, справедливо буде рахувати по максимуму. Отже, при сплаті 22 грн. за квадратний метр із цих земель бюджет отримав би 1,2 мільйона гривень. Водночас, згідно з інформацією, розміщеною на сайті сільради, власники садових ділянок сплачують земельний податок за ставкою 0,02% від оціночної вартості ділянки. Це в сотні разів менше від того, що платять користувачі земель під базами відпочинку.

З часів роздачі землі на пісках під сади (після сумнозвісного Івана Поджарова) у Кілійській РДА змінилося два голови – Михайло Кашин і Віктор Греков, і два в. о.- Олег Горбенко і Михайло Дамаскін.

До слова, Олег Горбенко на момент роздачі земель під сади обіймав посаду в. о. начальника відділу регіонального розвитку, містобудування, архітектури та розвитку інфраструктури Кілійської РДА. І, будучи членом комісії з розгляду питань, пов’язаних із погодженням документації із землеустрою, давав позитивні висновки. Михайло Дамаскін у 2010 був головою районної комісії з державного контролю за використанням та охороною земель державної власності та першим заступником Івана Поджарова у 2010-2012. А ще виконавцем розпоряджень голови РДА про передачу ділянок у власність.

Ми звернулися до Михайла Дамаскіна, який наразі обіймає посаду першого заступника РДА, з проханням прокоментувати, чому у 2010-2011 роках адміністрація віддавала найкращі землі на узбережжі у приватну власність саме садівництву, і з якої причини ці землі були віднесені до категорії сільськогосподарського, а не рекреаційного призначення. Чиновник спочатку заявив, що тієї комісії, яку він очолював у 2010, у РДА не існує. Потім сказав, що ділянки видавали давно, тому запропонував поставити запитання письмово, щоб він міг підготуватися. Ми надіслали Михайлу Дамаскіну інформаційний запит, у якому просили призначити зустріч і відповісти на запитання усно.

Однак розмовляти з журналістами Михайло Дамаскін не захотів. А у відповіді за підписом голови РДА Наталії П’ятун містилися й зовсім дивні речі. Виявляється, ділянки під садівництво виділялися тому, що “можуть використовуватися для будівництва необхідних будинків і господарських споруд”. “З метою збереження цільового призначення земель, та для надання громадянам можливості літнього відпочинку і було прийнято рішення надавати ці землі саме під садівництво”, – пишуть чиновники РДА. Але якраз зі збереженням цільового призначення земель виходить неузгодженість. Адже сади – це категорія земель сільгосппризначення. Водночас у першій зі згаданих вище відповідей начальника земресурсів (які ми доклали до запиту) сказано, що землі рекреаційного призначення, у другій – категорію не визначено. То яку з цих цільових категорій хотіли зберегти чиновники?

Чи варто дивуватися, що жоден із голів РДА, які змінилися після Поджарова, тему садів на піску не піднімав.

Павло Бойченко, який прийшов у 2015 році на посаду глави Кілійської районної ради, гучно заявляв про махінації на морському узбережжі і погрожував покарати винних:

“Це варварство і злісний злочин проти інтересів Кілійського району. Нами готуються звернення до прокуратури в службу безпеки України. Крім того, ми запросили всі документи з цього питання з РДА. На сьогодні, на жаль, чиновники дуже виляють і не поспішають надавати всі ці документи, але ми змусимо їх, згідно із законом, діяти і дати нам доступ до всієї документації. У найкоротші терміни буде проведено роботу з оцінки того, що зроблено. Я впевнений, що за цією злочинною схемою стоять конкретні особи, які непогано збагатилися на цьому, і ми робитимемо все можливе, щоб притягнути їх до відповідальності”, – пообіцяв тодішній голова району.

Павло Бойченко тоді оцінив ці землі в досить-таки велику суму грошей.

Оскільки видимих змін у “справі про сади на пісках” за останні роки не відбулося, ми звернулися до голови районної ради. Вже він-то має знати, бо ж особа зацікавлена – чи жарт, за ці гроші всі дороги району відремонтувати! Однак відповідь його була несподіваною, мовляв, документів немає, за негласним розпорядженням тодішнього голови Грекова всі матеріали знищено в архівному відділі.

А що ж правоохоронці? Кримінальне провадження за фактом протиправного затвердження посадовими особами Кілійської райдержадміністрації проєкту землеустрою на відведення земель рекреаційного призначення було відкрито місцевим райвідділом міліції у 2013 році. Минуло 5 років. На наш запит щодо статусу справи тимчасово виконуючий обов’язки начальника слідчого відділення Кілійського ВП О. С. Григор’єв відповів, що справа все ще розслідується. “По кримінальному провадженню рішення не ухвалено, тому що не проведено всіх можливих слідчих дій, спрямованих на встановлення об’єктивної істини”, – йдеться у відповіді.

Тут було б місто-сад

Звісно, сади на піску ніхто не виростив. На одній із виданих під садівництво ділянок виріс міні-готель “Аквамарин”. А ще на кількох, судячи із зовнішніх ознак, готуються до забудови. Не дивно також, що майже третину ділянок уже продано первинними одержувачами. Наприклад, власник бази відпочинку “Сонячна” Вадим Швець у 2015-2016 рр. купив три “сади” поспіль. Ділянки, до речі, за дивовижним збігом розташовані якраз перед базою відпочинку, землю під якою підприємець орендує. Можна здогадатися, що виросте на придбаній ним землі замість садів. При цьому платити за ділянки він буде копійки. Ще кілька ділянок були передані первісними власниками нинішнім за рішенням суду за борги. У деяких ділянок дивним чином змінилося цільове призначення – з індивідуального садівництва на ведення індивідуального підсобного господарства. Але все ж 38 з 54 ділянок досі зберегли первісних господарів.

Твердження екс-голови райради Павла Бойченка, що документи, на підставі яких РДА видавала ділянки під садівництво, знищено, не відповідає дійсності. Копії розпоряджень ми отримали у відповідь на інформаційний запит до РДА. А з проєктами землевідведення та документами про їх погодження ознайомилися в архівному відділі. Тож можемо стверджувати, що чиновники з якихось причин не хочуть повертати незаконно відведені землі в державну власність.

Але це цілком реально, вважає експерт Георгій Могильний:

“Виправити ситуацію зараз може прокуратура, якщо подасть позови до суду в інтересах держави. В ідеалі має бути скасовано затвердження проєкту землеустрою ПЗП – тоді ширина смуг автоматично стане 2 км від урізу води. Але для прискорення прокуратура може одразу пробувати повернути землю в державну власність – судді зобов’язані ухвалювати рішення на підставі норм закону та не зважати на наявний проєкт ПЗП, як такий, що суперечить положенням акта більшої юридичної сили”.

Якщо не оскаржити проєкт зараз, більша частина узбережжя стане приватною. На цій землі заповзятливі “садівники” і “дачники” будуватимуть готелі, котеджі та бази відпочинку, зароблятимуть десятки і сотні тисяч гривень і платитимуть до бюджету копійки. І в даному випадку йдеться не тільки про 5,5 гектара садів на пісках, а про десятки гектарів земель державної власності. У 2016-2018 роках на кадастровій карті на одній лінії з “садами на пісках” з’явилися ділянки, відведені РДА у приватну власність під індивідуальне дачне будівництво.

Десятки гектарів знову ж таки у приватні руки під садівництво та дачі незаконно було відведено Приморською сільською радою між селом та базами відпочинку у двокілометровій захисній зоні. Бюджет втрачає мільйони гривень, узбережжя швидко переходить у приватні руки. Водночас у селі Приморське і в курортній зоні, що належить до нього, немає навіть елементарної інфраструктури – центральної каналізації, а вода один раз на добу на кілька годин. Дорога між селом і рекреаційною зоною розбита. Так населений пункт і район, що мають золоту жилу – землі Чорноморського узбережжя, – пожинають плоди жадібності та безвідповідальності чиновників і байдужості простих громадян. Адже якщо громадськість Кілійщини не вимагатиме від чиновників відновити законність, тоді хто?

Георгій Могильний, експерт з проблем містобудування:

“Прибережні захисні смуги (ПЗС) біля морів належать до земель водного фонду за положеннями як Земельного кодексу, так і Водного кодексу. І такі землі мають серйозні обмеження як у можливості передачі їх у приватну власність, так і в режимі використання.

Єдиний виняток, коли землі водного фонду можуть бути передані у приватну власність – це замкнуті водойми площею до 3 га. Ну і, зрозуміло, власник землі може на своїй ділянці побудувати ставок. У всіх інших випадках, передача земель водного фонду з комунальної або державної власності у приватну власність прямо заборонена положеннями Земельного кодексу. Ще в ПЗП морів заборонене будь-яке будівництво, крім гідротехнічних споруд і лікувально-оздоровчих закладів.

Щоб обійти ці обмеження, використовуються два шляхи. Найпростіший – не затверджувати проєкт землеустрою ПЗП і потім вдавати, що ділянки відводяться за їх межами. Але цей спосіб загрожує великими проблемами: є кілька правових позицій ВСУ, що розмір ПЗП встановлений імперативною нормою закону, а відсутність проєкту їх землеустрою не означає, що не існує ПЗП.

Якщо потрібен захист незаконним землевідведенням у ПЗП, то просто затверджуються проєкти землеустрою, які порушують вимоги законодавства. Саме це і сталося з проєктом ПЗП у Кілійському районі. У самому проєкті нормативну базу розписано абсолютно правильно: ПЗП морів мають бути не менше 2 км від урізу води, але в межах населених пунктів вона встановлюється з урахуванням ситуації, що склалася. А ось далі починається алхімія. З одного боку, прямо написано, що з урахуванням наявної забудови села Приморське, ширина ПЗП становить від 1125 до 2000 метрів. Але потім ширина стає від 100 до 300 метрів і визначається не до існуючої забудови в межах населеного пункту, а до баз відпочинку за межами населеного пункту, які мають бути на території ПЗП.

І далі починає працювати групова безвідповідальність. Розробники проєкту можуть помилитися – для їхнього контролю існують погодження та експертиза. Але проєкт пройшов усі стадії перевірки і був затверджений. Могли під час перевірки не помітити підтасовування? Могли, але тільки якщо його навіть не читали – все зроблено вкрай грубо, адже матеріали проєкту суперечать самі собі. Розробники не винні, ті, хто погоджував проєкт, начебто винні щонайменше в неналежному виконанні службових обов’язків, але ж вони не затверджували цей проєкт. А ті, хто затверджував, не винні, оскільки проєкт був усіма узгоджений, а самі вони не зобов’язані перевіряти законність самого проєкту.

Далі вже можна передавати в приватну власність землю водного фонду, оскільки на папері ПЗП проходить в іншому місці.

Чи знають чиновники РДА, що ділянки в ПЗП? Зрозуміло, адже вони самі пишуть, що ділянка за межами населеного пункту, а отже, ПЗП не менше 2 км від урізу води. Але вони нічим не ризикують, посилаючись на проєкт. І знову ніхто не буде винен, якщо у своїй жадібності не передадуть ділянку, підтасувавши її положення відносно затвердженого проєкту.

Другий момент, який треба зазначити, це категорія землі. Відповідно до ст. 21 ЗК, порушення порядку зміни цільового призначення землі є підставою для скасування рішень про передачу землі в користування або власність. Але тут знову важливу роль відіграє проєкт ПЗП. З одного боку, це були землі водного фонду за прямою нормою закону. А отже, для передачі їх мали перевести або в землі сільгосппризначення, якщо передавали для індивідуального садівництва, або в рекреаційні, якщо передавали для дачного будівництва, чого не було зроблено. Але оскільки проєкт ПЗП є, а категорію земель цих ділянок не встановлювали окремим рішенням РДА, довести це очевидне порушення в суді буде складно.

Виправити ситуацію зараз може прокуратура, якщо подасть позови до суду в інтересах держави. В ідеалі має бути скасовано затвердження проєкту землеустрою ПЗП – тоді ширина смуг автоматично стане 2 км від урізу води. Але для прискорення, прокуратура може одразу пробувати повернути землю в державну власність – судді зобов’язані ухвалювати рішення на підставі норм закону та не зважати на наявний проєкт ПЗП, як такий, що суперечить положенням акта більшої юридичної сили”.