Договор дороже денег. Не разбираясь в тонкостях права, пожилые люди лишают себя жилья

85-летний николаевец пять лет назад подарил свою квартиру бывшей соседке в надежде, что она будет его досматривать.  Не получив то, на что рассчитывал, мужчина попытался разорвать договор. Но у него ничего не получилось – квартира досталась соседке. А ведь данный случай не уникален: в похожую ситуацию попадают и другие жители области.

В 2008 году 80-летний Николай Боровков подарил квартиру, в которой проживает на ул. Колодезной, 17, своей бывшей соседке Наталье Банкуловой.

На первый взгляд подобный поступок мог бы показаться несколько странным: у пожилого мужчины живы и здоровы трое собственных детей, у которых, в свою очередь, есть дети и даже внуки. Но Николай Филиппович подобную щедрость к чужим людям пояснил просто: все его родные живут в других городах страны, поэтому досматривать его не имеют никакой физической возможности. Да и не очень хорошие отношения сложились с детьми.

Совсем другое дело – Наталья Банкулова. Отношения с бывшей соседкой долгое время были просто чудесными: до переезда в Крым к сыну Николай Филиппович долгие годы прожил бок о бок  с семьей Натальи Петровны (их квартиры в доме по ул. Комсомольской, 3 были рядом. – Прим. авт.). Пребывая большую часть времени дома, пожилой мужчина часто оставался с ее малолетним сыном, пока соседка и ее муж были на работе.  Семья женщины тоже, как могла, помогала старику –  покупали ему продукты, убирали в квартире. Постепенно между чужими людьми сложились очень близкие отношения.

В 2003 году Боровков продал квартиру и уехал жить к сыну в Севастополь, планируя именно там и доживать свой век. Но в 2008-м неожиданно вернулся обратно в Николаев. В родном городе Николай Боровков приобрел однокомнатную квартиру на ул. Колодезной. Пока искал это жилище, оформлял его и делал в нем ремонт – жил у старых знакомых Банкуловых. Учитывая возраст и болезни (мужчина очень плохо слышит и видит, страдает другими болезнями, нуждаясь в систематическом наблюдении врача. – Прим. авт.), Боровков принял решение подарить купленную квартиру Наталье Банкуловой в обмен на уход за ним.

Частный нотариус Елена Бороздина оформила договор дарения квартиры, по которому Николай Боровков передавал свою квартиру в дар Наталье Банкуловой.

Через год Николай Боровков кардинально пересмотрел свое решение. По его словам, он не знал, что вместо договора пожизненного содержания подписал договор дарения квартиры. Мужчина    обратился в милицию и прокуратуру, обвинив Наталью Банкулову в мошенничестве. По мнению старика, его бывшая соседка, действуя согласованно с нотариусом, обманула его. На самом деле Боровков не собирался дарить ей квартиру, а хотел заключить договор, по которому новые «родственники» будут за ним ухаживать, а взамен (после смерти) получат его жилье.

Проведя проверку, правоохранители не усмотрели оснований для возбуждения уголовного дела. Тогда в 2010 году старик начал искать  правду в суде. В своем иске он просил Центральный суд Николаева признать договор дарения недействительным. Суд отказал ему в этом. Не поддержала Боровкова и апелляционная инстанция.

Не собираясь сдаваться, Боровков в 2012-м вновь затеял судебную тяжбу. И снова безуспешно. Центральный районный суд вселил в старика надежду, признав-таки договор дарения недействительным. Однако следующая инстанция вердикт Центрального райсуда отменила.

В своем решении судьи апелляционного суда сослались на постановление Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 6 ноября 2009 года, согласно которому, оспаривая заключенный им самим договор, лицо обязано доказать, что ошибка с его стороны действительно имела место. В документе, обязательном к исполнению всеми местными судами, также акцентируется  тот факт, что ошибка, совершенная вследствие собственной халатности, незнания закона или неправильного его толкования, не может быть основанием для  признания сделки недействительной.

Весомый довод Боровкова о том, что он плохо слышит и видит, поэтому у злоумышленников была физическая возможность его обмануть, суд парировал другим не менее весомым аргументом. Мол, за 2003 – 2008 годы Боровков несколько раз осуществлял операции с покупкой-продажей недвижимости, и плохое состояние здоровья не помешало ему это сделать.

Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменений.

Считая, что причиной проигрыша в судах является плохая работа адвокатов, Николай Боровков нашел себе нового. Им стал некто Дмитрий Баженов, который получил адвокатское свидетельство в декабре 2011 года. В сентябре 2012-го новоиспеченный адвокат заключил со стариком договор об оказании правовой помощи. Как рассказал Николай Боровок, молодой адвокат пообещал Николаю Филипповичу вернуть квартиру. За свою еще не сделанную работу юрист взял… 20 тысяч гривен. В надежде, что адвокат выполнит свое обещание, старик принес указанную сумму, которую собирал себе на похороны.

Прошло время. На сегодняшний день у Николая Боровкова ничего не изменилось. Дмитрий Баженов ему так ничем и не помог, но и денег не вернул. На просьбу автора сообщить, что конкретно он сделал на 20 тысяч гривен, защитник ответил отказом, сославшись при этом на адвокатскую этику. При этом Дмитрий упомянул о сложном характере своего возрастного клиента, который часто просто мешал ему работать. На прощанье адвокат сказал, что сожалеет о том что взялся за это дело.  

Правда, Наталья Банкулова, которой Боровков подарил квартиру, из жилья его не выгоняет. Женщина говорит, что, несмотря на все, что между ней и Боровковым произошло, своего отношения к старику не поменяла, считая его своим названным отцом. Воспринимает его только так, поэтому хочет, чтобы все произошедшее между ними поскорее забылось. За подаренную квартиру с 2008 года исправно платит.

Примечательно, что произошедшее с Николаем Боровковым, – случай хоть и редкий, но далеко не единственный. Покопавшись в госреестре судебных решений, можно найти похожие примеры того, как пожилые люди сначала дарят (чаще всего родственникам) свое имущество, а потом пытаются вернуть его обратно. Мотивируя тем, что облагодетельствованные не выполняют своих обещаний ухаживать за стариками. И если до 2009 года суды, как правило, шли навстречу пожилым людям, признавая договоры недействительными, то после 2009-го ( когда вышло постановление Пленума Верховного Суда Украины № 9) ситуация изменилась. Суды перестали в большинстве решений разрывать договоры дарения, которые, по сути, прикрывали договоры пожизненного содержания.

Юристы, с которыми автор консультировался в ходе подготовки материала, советуют гражданам, желающим подарить свое имущество в обмен на уход, заключать договоры пожизненного содержания или, на худой конец, завещания. С помощью данных договоров можно обезопасить себя от попадания в ту ситуацию, в которой оказался Николай Боровков.

Адвокат Дмитрий Беспрозванный:

– К сожалению, по незнанию люди путаются в двух различных видах правовых документов: договоре дарения и договоре пожизненного содержания. Между тем разница у них существенная.

Так, согласно ст. 717 Гражданского кодекса Украины, по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество в собственность. То есть договор дарения направлен на безвозвратное прекращение права собственности у дарителя и возникновение права собственности у одаренного лица, при этом одаряемый приобретает право на имущество, которого раньше у него не было. Договор дарения является односторонним, с его заключением у сторон, как правило, не возникают взаимные обязанности. Договор дарения всегда является бесплатным, поэтому даритель не имеет права требовать от одаренного лица встречных действий имущественного или неимущественного характера. Это характеризует дарение как договор, не предусматривающий каких-либо встречных притязаний и направлен исключительно на предоставление имущественной выгоды только одной стороне – одаряемому.

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество (земельный участок, садовый дом, дачу, гараж и т.д.) или движимое имущество, которое имеет значительную ценность (транспортные средства, культурные ценности, драгоценности, коллекции), взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием или пожизненным уходом (статья 744 ГК Украины). Как договор дарения, так и договор пожизненного содержания (ухода) заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению.

Договор пожизненного содержания имеет следующие особенности: имущество переходит в собственность приобретателя, однако распоряжаться таким имуществом приобретатель при жизни отчуждателя не сможет, поскольку при удостоверении договора пожизненного содержания налагается запрет на отчуждение имущества (статья 73 Закона Украины «О нотариате»); этот договор носит длительный характер и требует от приобретателя постоянного и систематического выполнения своих обязанностей.

В договоре пожизненного содержания должно быть указано: размер (стоимость) и форму предоставления содержания или ухода, когда именно и с какой периодичностью приобретатель должен осуществлять оказание помощи в пользу отчуждателя имущества, определены все виды материального обеспечения и ухода, которые предоставляет приобретатель. По этому договору отчуждатель имеет право определять условия обеспечения его жильем, в частности в доме (квартире), что им передано приобретателю по договору; также отчуждатель может обязать приобретателя похоронить его в случае смерти. Приобретатель не имеет права при жизни отчуждателя передавать имущество в собственность другим лицам. Потеря, уничтожение или повреждение имущества, переданного по договору приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем.

В соответствии со статьей 755 ГК Украины договор пожизненного содержания по требованию отчуждателя может быть расторгнут по решению суда в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины, при этом отчуждатель вновь приобретает право собственности на свое имущество, которое им передавалось по договору, а расходы, произведенные приобретателем на содержание и уход отчуждателя, возврату не подлежат.